Finanzen

Ausstieg aus einem Gewerbemietvertrag

Als Mieter gibt es viele Gründe, warum Sie einen gewerblichen Mietvertrag kündigen möchten. Ein leider zu häufiger Grund ist, dass Ihr Geschäft kein Erfolg war - oder nicht so erfolgreich war, wie Sie es erwartet hätten. Hoffentlich ist der Grund, warum Sie einen Mietvertrag brechen müssen, dass Ihr Geschäft so gut gemacht hat, dass die gemieteten Räumlichkeiten zu klein sind und Sie expandieren müssen, um mit den Anforderungen der Kunden Schritt zu halten. Gibt es also etwas, das Sie legal tun können, um aus Ihrem bestehenden Mietvertrag auszusteigen?

Ihre Planung sollte beginnen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben - Sie sollten sich den alten Ausdruck über eine Unze Prävention, die ein Pfund Heilung wert ist, zu Herzen nehmen. Sie müssen überlegen, was Sie im Falle eines "vorzeitigen Ausstiegs" tun möchten, und eine Bestimmung einfügen, die einige mögliche Szenarien abdeckt, bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen. Glücklicherweise gibt es ein paar verschiedene Bestimmungen, die Sie leicht mit einem Vermieter aushandeln können, der Ihnen ein "out" geben wird, sollten Sie sich entscheiden, umzuziehen, bevor ein Mietvertrag ausläuft. Sie könnten beispielsweise eine Klausel einfügen, mit der Sie Ihr Leasingverhältnis kündigen können, wenn die Einkommensprognosen nach dem sechsmonatigen oder dem einjährigen Mietvertragsdatum kein bestimmtes Ziel erreicht haben.

Eine weitere Möglichkeit ist die Einbeziehung von Termoptionen, die wie folgt funktionieren: Als neuer Mieter möchten Sie wahrscheinlich eine zweijährige Amtszeit haben, um Ihre monatlichen Zahlungen zu reduzieren. Sie könnten jedoch besorgt sein, sich auf eine fünfjährige Amtszeit festzulegen, obwohl die längere Leasingdauer während der Wachstumsjahre Ihres neuen Unternehmens für Rentabilität und Standortstabilität sorgt. Die Antwort kann ein ein- oder zweijähriger Mietvertrag mit einer oder mehreren Verlängerungsoptionen sein, wie eine oder zwei Optionen für jeweils weitere zwei Jahre oder eine Option für drei weitere Jahre.

Der wichtige Punkt ist, dass die Option zu Ihren Gunsten geschrieben wird. Das heißt, Sie haben das Recht, Ihre Option auszuüben, und der Vermieter hat keine andere Wahl, als die Mietdauer zu verlängern, wenn Sie Ihre Option gemäß den Mietbedingungen ausüben. Eine Laufzeitoption umfasst in der Regel einen Zeitraum vor Ablauf der ursprünglichen Laufzeit, während der die Option ausgeübt werden kann. Der Leasingvertrag kann beispielsweise vorsehen, dass eine Option zur Verlängerung des Leasingverhältnisses mindestens drei Monate vor dem Ende des Leasingverhältnisses ausgeübt werden muss. Wenn der Mandant wartet, bis vor Ablauf des Leasingvertrags weniger als drei Monate verbleiben, ist die Option nicht mehr gültig.

Bei Mietobjekten ist es üblich, dass der Vermieter während der nächsten Vertragslaufzeit eine kleine Erhöhung der Miete verlangt. Der Betrag unterliegt normalerweise Verhandlungen. Wenn Ihr Geschäft gut genug ist, um den Mietvertrag zu verlängern, sollte eine kleine Mieterhöhung kein Deal Breaker für Sie sein.

Weitere zu berücksichtigende Optionen

Nehmen wir nun an, Sie möchten vor Ablauf der Laufzeit aus Ihrer Lease aussteigen und haben keine Laufzeitoptionen, die Sie nutzen können.Eine Wahl ist, Ihren Vermieter einfach zu bitten, Ihren Mietvertrag zu beenden. Sie könnten dazu bereit sein, wenn der Mietmarkt gut ist und der Raum leicht wieder vermietet werden kann, vielleicht für eine höhere Miete. Wenn das der Fall ist, gut für dich. Aber das wird wahrscheinlich nicht passieren.

Sie könnten einfach vom Mietvertrag weggehen, aber wenn Sie das tun, würde der Mieter, der den Mietvertrag unterzeichnet hat (höchstwahrscheinlich Sie) und jeder Bürge für die Miete für den Rest des Mietvertrags haften oder bis der Vermieter einen Mietvertrag findet neuer Mieter Das ist nicht ganz so schlimm, wie es sich anhört, weil das Gesetz den Vermietern eine Pflicht zur Schadensminderung auferlegt. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter sich nicht einfach zurücklehnen und Ihre Miete abholen kann, sondern eine zustimmende Verpflichtung hat, zu versuchen, einen anderen Mieter zu finden, um Ihren Platz zu mieten. Wenn der neue Mieter die gleiche oder höhere Miete zahlt, sind Sie aus dem Schneider. Wenn der neue Mieter weniger Miete bezahlt als durch den Mietvertrag gefordert, wird Ihr Vermieter jedoch behaupten, dass Sie die Differenz über die Laufzeit des Mietvertrags schulden und Sie werden gezwungen sein, diese zu bezahlen.

Aber was, wenn Ihr Vermieter nicht so motiviert ist, einen neuen Mieter zu finden? Da Sie immer noch für den Mietvertrag verantwortlich sind, haben Sie keinen wirklichen Vorteil, wenn Sie zusätzliche Anstrengungen unternehmen, um einen anderen Mieter zu finden. In diesem Fall sollten Sie versuchen, einen neuen Mieter selbst zu finden, um die Leasingverpflichtungen zu übernehmen. Um sich auf diese Situation vorzubereiten, sollte Ihr Mietvertrag eine Bestimmung enthalten, die besagt, dass Ihr Vermieter die Zustimmung zu einem neuen Mieter nicht ohne Weiteres verweigern kann. Dies bedeutet, dass wenn Sie einen neuen Mieter vorstellen, der finanziell solide und erfahren ist, kann Ihr Vermieter nicht willkürlich die Untervermietung an den neuen Mieter verweigern.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, sich mit Ihrem Vermieter über einen Buy-Out zu informieren. Es stimmt zwar, dass ein Buy-Out schwierig zu verhandeln ist, wenn der Mietvertrag noch lange dauert. Wenn Ihr Vermieter glaubt, dass er in der Lage sein wird, Ihren Platz ohne viel Ärger wieder zu vermieten, kann er zustimmen Sie aus dem Mietvertrag, wenn Sie einige Gegenleistung zahlen. Oder Sie können ihm anbieten, dass er einen Teil oder die gesamte Kaution als Gegenleistung dafür behält, dass Sie ihn aus Ihrem Mietvertrag entlassen.

Wenn es um die Vermietung von Räumen geht, ist es das Klügste, was Sie tun können, um sicher zu gehen, dass Ihre Grundlagen abgedeckt sind, bevor Sie die gepunktete Linie unterzeichnen. Auf diese Weise haben Sie Notfallpläne, egal wie erfolgreich Ihr Geschäft ist.