Technologie

Going Places

Diese Geschichte erscheint in der Ausgabe Oktober 1999 von Startups . Subscribe »

Als Steven Heald, 33, und Nick Fontana, 36, den Mietvertrag für das 1 300 Quadratmeter große Texas Grillrestaurant in Washington, DC, verhandelten, war nicht viel Platz zum Schneiden Kosten. Eine neue Sportstätte, das MCI Center, sollte im Dezember 1997 eröffnet werden - genau zu dem Zeitpunkt, zu dem die Partner ihre erste Mahlzeit servieren sollten - und die Begeisterung trieb die kommerziellen Mieten in die Höhe. Das hielt sie jedoch nicht davon ab, nach Wegen zu suchen, um zu sparen.

Anstatt die 65 Dollar oder sogar 100 Dollar pro Quadratfuß zu bezahlen, kauften Heald und Fontana herum und ließen sich schließlich an einem Ort zwischen dem Weißen Haus und dem Capitol Hill nieder. Die Unterzeichnung eines 20-Jahres-Mietvertrags half ihnen, einen Preis pro Quadratfuß von nur 32 $ zu verhandeln, zusätzlich zu Pass-Throughs - einem festgelegten Prozentsatz der Grundsteuer des Grundbesitzers, Sachversicherungen und Gemeinkosten.

Obwohl der Vermieter von Heald und Fontana sich geweigert hat, die Durchführungskosten zu begrenzen, ist es eine gute Idee, hart auf ein bestimmtes Limit zu drücken. Die Mieter des Erdgeschosses im Bezirk Capital Q müssen oft die gesamte Grundsteuer bezahlen. Als der Steuerprüfer den Wert des verbesserten Gebäudes erhöhte, wurde das Restaurant mit einer 20-prozentigen Erhöhung der Grundsteuer belastet.

Auch ohne Überbrückung von Pass-Throughs kann die Überprüfung der Rechnungen des Vermieters für Artikel, die in Ihren Durchleitungskosten enthalten sind, zu Einsparungen führen. Als Heald die Rechnungen seines Vermieters für die Wartung im Gemeinschaftsbereich (Kosten wie das Beleuchten des Parkplatzes und das Pausieren von Gehwegen) erneut prüfte, stellte er fest, dass das Restaurant aufgrund von Schreibfehlern überladen war.

"Bei einem freistehenden Gebäude zahlt der Mieter [100 Prozent] der [Durchleitungs-] Kosten. Der Mietvertrag sollte vorsehen, dass er das Recht hat, diese Kosten zu überprüfen, "sagt Jim Voltz, ein Handelsmakler bei Voltz Realty Solutions in Tuscaloosa, Alabama. Wenn die Ausgaben Ihres Gebäudes nicht zu kompliziert sind, können Sie die Rechnungen selbst prüfen; Wenn nicht, lassen Sie sich von Ihrem Buchhalter nachsehen oder zeigen Sie, worauf Sie achten müssen.

Zusätzlich zu den monatlichen Leasingkosten müssen die meisten Start-ups mit Ausgaben für Gebäudeverbesserungen wie Inventar, Teppichboden und Lagerraum rechnen. Heald und Fontana sparten Geld für die umfangreichen Verbesserungen für ihr Restaurant, indem sie Angebote von mehreren Bauunternehmern erhielten und ihre eigene Schweißquantität einbrachten. "Wir haben einen großen Teil der Ausbauarbeiten selbst gemacht - die Wände abstreifen, malen", sagt Heald.

Viele Vermieter geben Ihnen eine mietfreie Zeit, in der Sie sich für die Geschäftsaufnahme öffnen können. "Die meisten Vermieter geben Ihnen etwa 30 Tage, um Pläne zu genehmigen, Einrichtungsgegenstände zu installieren", sagt Robert Zavakos, ein Werbespot Immobilienmakler und Eigentümer von RE / MAX Commercial Dayton in Dayton, Ohio.

Vielleicht ist der direkteste Weg, Geld bei einem Leasing zu sparen, klein zu denken: "Leage so klein wie möglich", sagt Zavakos. "Viele Unternehmen vermieten 2.000 Quadratmeter, weil sie große Ideen haben, aber 500 Quadratfuß enden als Lagerraum, für den sie eine erstklassige Einzelhandelsmiete bezahlen. "

Optimismus macht auch einige s blind für den Wert einer Option, das Leasing zu einem bestimmten zukünftigen Datum zu kündigen. Nicht nur eine Exit-Strategie, eine Escape-Klausel kann Ihnen Geld sparen, wenn Ihr Unternehmen seinen Platz übersteigt oder es an einem anderen Standort noch besser machen könnte. "Schreiben Sie in den Mietvertrag, den Sie nach Ablauf von drei Jahren dem Vermieter mitteilen Wenn der Vermieter aus dem Mietvertrag aussteigt, wird der Vermieter einer Vertragsstrafe von einer Monatsmiete, einer 10-Monatsmiete oder was auch immer zustimmen ", schlägt Voltz vor. Auf diese Weise können Sie aus dem Mietvertrag aussteigen und an einen anderen Standort wechseln.

Obwohl der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wurde, ist er nicht in Stein gemeißelt, bis Sie ihn unterschrieben haben. Alles in einem Mietvertrag ist verhandelbar. Kenne die Situation deines Vermieters und welche Kompromisse du zu einem besseren Geschäft machen willst. Das Ergebnis könnte signifikante Einsparungen bei der monatlichen Notwendigkeit sein, die Miete genannt wird.


Marcie Geffner (mgeff @ worldnet. Att. Net), eine freie Schriftstellerin in Los Angeles, beschäftigt sich häufig mit Immobilienfragen.

Smart Move

Get Guidance

Auschecken Leasing Smart von Craig A. Melby und Jane Utzman (PT Publications, $ 14, 95, 800-547-4326). Dieses 125-seitige Buch, das von zwei gewerblichen Immobilienmaklern verfasst wurde, ist eine lohnende Einführung in die Vermietung gewerblicher Immobilien. Die Kapitel behandeln die demografischen Gegebenheiten, physische Faktoren, die bei der Auswahl eines Standortes berücksichtigt werden müssen, und Ratschläge für die Aushandlung der besten Mietbedingungen. Das Buch enthält auch Start-Checklisten, Muster-Leasing und Tipps für s.

Kontaktquellen

Kapital Q, (202) 347-8396

RE / MAX Kommerziell Dayton, (937) 222-3441, ohioccim @ konzentrisch. net

Voltz Realty Solutions, (205) 345-1007, jwvoltz @ ccim. net